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16 nov 2016

Patrimônio de Afetação: aspectos conceituais e operacionais

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Patrimônio de Afetação: aspectos conceituais e operacionais


Autor: Edmilson Patrocinio de Sousa
Elaborado em outubro de 2016

 

  • INTRODUÇÃO

Afetação é o regime pelo qual o terreno e as acessões, objeto de incorporação imobiliária, bem como, os demais bens e direitos a ela vinculados, são mantidos apartados do patrimônio do incorporador e constituem Patrimônio de Afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.

O regime de Afetação é benéfico para o mercado imobiliário, na medida em que dá maior segurança para os adquirentes. Para estimular os incorporadores a aderir e a submeter suas incorporações a este regime, o Governo Federal deu um estímulo fiscal, denominado de Regime Especial de Tributação (RET), que se consubstancia em economia tributária para o incorporador, mas exige que a incorporação seja submetida ao regime de afetação.

Para maiores detalhes sobre o RET veja o artigo “Momento de opção pelo regime especial de tributação (RET) aplicável a incorporações imobiliárias”, neste blog.

  • PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO
  • Origem, conceito e objetivo do regime de afetação

O regime de afetação foi instituído através da medida provisória 2.221/2001, com o objetivo de reestabelecer a confiança dos adquirentes de unidades imobiliárias. Nesta época, a confiança no mercado de incorporação estava abalada devido à quebra de uma das maiores incorporadoras do país, a Encol, cuja falência foi decretada em 1999.

Com a falência da Encol, diversas famílias viram o seu sonho da casa própria e a poupança de uma vida se perder. Este evento trouxe uma crise de confiança e fez os possíveis adquirentes temerem comprar unidades imobiliárias em processo de construção. Para dar segurança ao mercado, de que tais unidades imobiliárias seriam concluídas e entregues no prazo estabelecido, criou-se o regime de afetação.

Atualmente, o regime de afetação está disciplinado pelos artigos 31-A a 31-F, da lei 4.591/64, que foram introduzidos pela lei 10.931, de 02 de agosto de 2004. A lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964, disciplina a incorporação imobiliária no Brasil.

No regime de afetação o terreno e as acessões, objetos de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, são mantidos apartados do patrimônio do incorporador e constituem Patrimônio de Afetação destinado à consecução da incorporação correspondente, e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes. Assim, o objetivo da afetação é garantir a “entrega das chaves”.

  • O Patrimônio de Afetação não responde por dívidas do Incorporador

Conforme artigo 31-A, da lei 4.591/64, o Patrimônio de Afetação não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do incorporador. Desta forma, o Patrimônio de Afetação não responde por dívidas do incorporador, respondendo apenas por suas próprias dívidas.

  • Um Patrimônio de Afetação não responde pelas dívidas de nenhum outro

O Patrimônio de Afetação não responde por dívidas de nenhum outro Patrimônio de Afetação, ainda que tenham sidos constituídos pelo mesmo incorporador. Um exemplo simples é o caso em que determinado incorporador lançou dois empreendimentos imobiliários, ambos submetidos ao regime de afetação: a) Vila Feliz; e b) Morada dos Contentes. O empreendimento Vila Feliz já foi entregue aos adquirentes e o incorporador recebeu todos os valores referentes a unidades imobiliárias vendidas. Porém, o incorporador não pagou a todos os fornecedores do Vila Feliz e ainda deve tributos relacionados a este empreendimento. Sendo acionada, pelos fornecedores e pelo fisco, a empresa não poderá valer-se do patrimônio do Morada dos Contentes para fazer face às dívidas do Vila Feliz.

  • Bens e direitos dados em garantia real

Os bens e direitos integrantes de Patrimônio de Afetação podem ser objeto de garantia real em operações de crédito, nas quais os recursos captados sejam, integralmente, destinados à consecução da edificação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes. Isto é coerente com o objetivo do regime de afetação, que visa assegurar meios para que a incorporação chegue a bom termo e as unidades sejam efetivamente entregues aos adquirentes.

Levar a cabo um empreendimento imobiliário exige o uso de significativo montante de recursos, tanto para a aquisição do terreno quanto para arcar com os gastos de obras e pagamentos de despesas legais e tributárias. Assim, é comum o incorporador recorrer a financiamento bancário para obter os recursos necessários à execução do empreendimento imobiliário. Porém, é de vital importância segregar os financiamentos de cada empreendimento submetido ao regime de afetação dos demais recursos captados pela empresa.

Assim, se a empresa possui, por exemplo, dois empreendimentos, A e B, ambos submetidos ao regime de afetação, e pretende obter empréstimo para o reforço de seu caixa corporativo e financiamento para execução das obras, deverá:

  1. Firmar três diferentes contratos, sendo um relativo ao empréstimo para reforço de seu caixa corporativo, outro para o financiamento das obras do empreendimento A e o terceiro para o financiamento das obras do empreendimento B;
  2. Manter assentamentos contábeis, com registros em contas separadas, segregando a obtenção e aplicação dos recursos de cada operação de crédito, e por fim;
  3. Cuidar para que os recursos dos contratos de financiamentos de cada empreendimento sejam utilizados, única e exclusivamente, pela respectiva incorporação que contraiu a dívida. Assim, a empresa não deve, por exemplo, utilizar recursos do financiamento do empreendimento A para pagar gastos de sua administração central, nem deve utilizar tais recursos para pagar gastos do empreendimento B.
  • Constituição de Patrimônio de Afetação

O Patrimônio de Afetação é constituído mediante averbação, a qualquer tempo, no Registro de Imóveis, de termo firmado pelo incorporador e, quando for o caso, também pelos titulares de direitos reais de aquisição sobre o terreno. Assim, o incorporador deverá requerer ao cartório competente a averbação da afetação na mesma matrícula em que se averbou o memorial de incorporação.

Conforme parágrafo único do artigo 31-B, da lei 4.591/64, a averbação da afetação não será obstada pela existência de ônus reais que tenham sido constituídos sobre o imóvel, objeto da incorporação, para garantia de pagamento do preço da sua aquisição ou do cumprimento de obrigação em construir o empreendimento.

  • Conjunto de edificações e Patrimônios de Afetação separados

No caso de conjuntos de edificações, podem constituir patrimônios de afetação separados, tantos quantos forem:

  1. Os subconjuntos de casas para as quais esteja prevista a mesma data de conclusão;
  2. Os edifícios de dois ou mais pavimentos.

A constituição de patrimônios de afetação separados deve ser declarada no memorial de incorporação.

  • Registro no Cadastro Geral das Pessoas Jurídicas (CNPJ)

O Patrimônio de Afetação deve ser registrado no CNPJ, utilizando o sistema próprio da Receita Federal do Brasil (RFB) e o evento “109 – Inscrição de Incorporação Imobiliária – Patrimônio de Afetação”.

Para maiores detalhes sobre o RET, veja o artigo “Procedimentos para opção pelo Regime Especial de Tributação (RET)”.

  • Valores excluídos do Patrimônio de Afetação:

Conforme artigo §8º, do artigo 31-A, da lei 4.591/64, excluem-se do patrimônio de afetação:

  1. Os recursos financeiros que excederem a importância necessária à conclusão da obra, considerando-se os valores a receber até sua conclusão e, bem assim, os recursos necessários à quitação de financiamento para a construção, se houver;
  2. O valor referente ao preço de alienação da fração ideal de terreno de cada unidade vendida, no caso de incorporação, em que a construção seja contratada sob o regime por empreitada ou administração.
  • Constituição de Comissão de Representantes

De acordo com o artigo 50, da lei 4.591/64, deverá ser designada no contrato de construção ou eleita em assembleia geral uma Comissão de Representantes composta de três membros, pelo menos, escolhidos entre os adquirentes, para representá-los perante o construtor ou ao incorporador em todas as questões relevantes ao bom andamento da incorporação, e, em especial, perante terceiros.

A eleição da Comissão de Representantes é comprovada com a ata da assembleia, devidamente inscrita no Registro de Títulos e Documentos. Após este registro a Comissão de Representantes estará, de pleno direito, investida dos poderes necessários para exercer todas as atribuições e praticar todos os atos que a lei e o contrato de construção lhe deferirem, sem necessidade de instrumento especial outorgado pelos contratantes ou, se for o caso, pelos que se sub-rogarem nos direitos e obrigações destes.

  • Informações a serem prestadas à Comissão de Representantes

Entre os deveres do incorporador estão os de entregar à Comissão de Representantes:

  1. Demonstrativo do estado da obra e de sua correspondência com o prazo pactuado ou com os recursos financeiros, que integrem o patrimônio de afetação, recebidos no período, ressalvadas eventuais modificações sugeridas pelo incorporador e aprovadas pela Comissão de Representantes. Tal demonstrativo deve ser firmado por profissionais habilitados e deve ser entregue, no mínimo, a cada três meses;
  2. Balancetes coincidentes com o trimestre civil, relativos a cada patrimônio de afetação.

A Comissão de Representantes ou a instituição financiadora poderão nomear, às suas expensas, pessoa física ou jurídica para fiscalizar e acompanhar o patrimônio de afetação. Neste caso, o incorporador fica responsável em assegurar à pessoa nomeada o livre acesso à obra, bem como aos livros, contratos, movimentação da conta de depósito exclusiva do Patrimônio de Afetação, do mesmo modo que a quaisquer outros documentos relativos ao Patrimônio de Afetação.

  • Outras obrigações do incorporador

Dentre as obrigações do incorporador, destacam-se:

  1. Manter e movimentar os recursos financeiros do patrimônio de afetação, em conta de depósito aberta especificamente para tal fim;
  2. Manter escrituração contábil completa, ainda que esteja desobrigado pela legislação tributária;
  3. Entregar à Comissão de Representantes balancetes coincidentes com o trimestre civil, relativos a cada patrimônio de afetação.

É importante mencionar, também, as seguintes obrigações:

  1. Promover todos os atos necessários à boa administração e à preservação do patrimônio de afetação, inclusive mediante adoção de medidas judiciais;
  2. Manter apartados os bens e direitos objeto de cada incorporação;
  3. Diligenciar a captação dos recursos necessários à incorporação e aplicá-los na forma prevista na lei 4.591/64, cuidando de preservar os recursos necessários à conclusão da obra;
  • Extinção de Patrimônio de Afetação:

Conforme artigo 31-E, da lei 4.591/64, o patrimônio de afetação extingue-se:

  1. Pela averbação da construção, registro dos títulos de domínio ou de direito de aquisição em nome dos respectivos adquirentes e, quando for o caso, extinção das obrigações do incorporador perante a instituição financiadora do empreendimento;
  2. Pela revogação em razão de o incorporador desistir da incorporação no prazo de carência, depois de restituídas aos adquirentes as quantias por eles pagas, ou de outras hipóteses previstas em lei;
  3. Pela liquidação deliberada pela assembleia geral do condomínio dos adquirentes, convocada como decorrência de decretação de falência ou insolvência do incorporador.
  • CONSIDERAÇÕES FINAIS

O regime de afetação é um importante instituto, na medida em que dá maior segurança aos adquirentes de unidades imobiliárias ainda não edificadas. Adicionalmente, o Patrimônio de Afetação é requisito indispensável para que o incorporador possa optar pelo Regime Especial de Tributação (RET) e, assim, obter uma economia tributária.

A submissão da incorporação ao regime de afetação requer alguns procedimentos operacionais, tais como a competente averbação e o registro no CNPJ. O incorporador deverá adotar diversos cuidados, incluído a abertura de conta corrente bancária, específica para a movimentação de recursos do Patrimônio de Afetação, a prestação de contas à Comissão de Representantes e a manutenção de registros contábeis específicos do Patrimônio de Afetação.

REFERÊNCIAS:

BRASIL. Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964. Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias. Diário Oficial da república Federativa do Brasil. Brasília, DF, 22/12/1964. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L4591.htm> Acesso em: 14 out. 2016.

RECEITA FEDERAL DO BRASIL. Instrução Normativa RFB 1.435, de 30 de dezembro de 2013. Dispõe sobre os regimes especiais de pagamento unificado de tributos aplicáveis às incorporações imobiliárias, às construções de unidades habitacionais contratadas no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV) e às construções ou reformas de estabelecimentos de educação infantil. Diário Oficial da União. Brasília, DF, 02/01/2014. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L4591.htm> Acesso em: 14 out. 2016.

SOUSA. Edmilson Patrocínio de. Contabilidade de contratos de construção e de incorporação imobiliária. São Paulo: Atlas, 2015.

___. Momento de opção pelo regime especial de tributação (RET) aplicável às incorporações imobiliárias. Disponível em www.epsconsultoria.com.br/artigos/edmilson/

___. Procedimentos para opção pelo Regime Especial de Tributação (RET). Disponível em www.epsconsultoria.com.br/artigos/edmilson/